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說說換房:你會選擇先買房還是先賣房呢

2019年09月25日 12:58:20 來源:
[導讀]房價上漲時,換房的人應該更加謹慎。對于只有一套住房的朋友來說,先買房子還是賣掉房子是個大問題。在北上廣深這樣的限購城市換房更是艱難,是那些只能購買一套房的非本地戶口人群。這不,北京的一位外地哥們兒換房一不小心換成了北漂,從自住房換成了租房。一般來說,換房子有兩種方法,先賣房子再買房子,先買房子再賣房子。下面我們從幾個方面來說一說換房那些事兒:

房價上漲時,換房的人應該更加謹慎。 對于只有一套住房的朋友來說,先買房子還是賣掉房子是個大問題。

在北上廣深這樣的限購城市換房更是艱難,是那些只能購買一套房的非本地戶口人群。換房就意味著必須先賣房,接著租房,然后找房,結果還不一定能買上。

這不,北京的一位外地哥們兒換房一不小心換成了北漂,從自住房換成了租房。雖然這類事少見,但換房的風險性卻切切實實。一般來說,換房子有兩種方法,先賣房子再買房子,先買房子再賣房子。下面我們從幾個方面來說一說換房那些事兒:

換房原因:

1 .為了孩子能上個好學校;

2.現在的房子太小住不下;

3. 周邊環境和房子本身問題;

4 .為了面子;

5.有錢任性;

6.為了和父母近點兒。

明確了換房需求,接下來就是賣房再買房了。換房族可以選擇新房子或二手房,兩者各有千秋。

新房子:

優勢:稅費相對簡單,只有契稅和公共維修基金兩項大額支出。房源全新,價格較二手房更低。

劣勢:新房子通常位置更偏,配套不完善,交房周期較長,等候成本較高。

二手房:

優勢:房源大多位于商圈比較成熟的地區,配套齊全。

劣勢:二手房稅費較新房子更高,公共維修基金雖不用交,但契稅、中介傭金、賣方轉嫁的營業稅、個稅等更高。如果是非普通住宅,稅費成本通常高達房價的10%。

完整的換房流程通常是這樣的:賣房→審核買房資質(限購人群)→尋找新房源→簽約→入住。但實際上,并不是人人都能很順暢的把這個流程走完。原因可能是:

1、 政策變動,買房資格審核出現問題,賣房后,無法在目標區域買房,比如北京的通州區就實施了單獨限購政策。

2、 賣家或爽約。這對換房族的風險大。

雖然先賣風險更大,但先賣的成本更低,因為賣完后又可以按首套房成本來買房。我們來算一筆賬。A君在上海有一套70平米的兩居室,打算換一套120平米。按上海2016年4月均價45851元/平米計算,A那套70平米兩居室市價約為320萬元,同地段置換120平米約需550萬元。

換房成本比較:

住房貸款開支

先賣房后買房:

已賣房總房款全部算作首付,剩余230萬元選擇20年商貸,利率按首套房85折計算,月供為14144.44元

本息支出總額為14144.44×240(期)≈340萬元

其中利息總額為109萬元。

先買房后賣房:

已賣房總房款全部算作首付,剩余230萬元選擇20年商貸,利率按基準利率計算:月供為15052.21元

本息支出總額為15052.21×240(期)=360萬元

其中利息總額為131萬元。

契稅支出:

先賣房:執行首套房契稅稅率1.5%,契稅額:550×1.5%=8.25萬。

先買房:執行二套房契稅稅率3%,契稅額:550×3%=16.5萬。

由此可算出,由于貸款利率和契稅的差別,先賣房比先買房貸款支出少近20萬元,契稅則少交8.25萬,總買房成本比先買房要少28.25萬元。

需要注意的是,合理安排過渡時期的住房也很重要,因為**房源并不那么容易尋找,要給自己留好退路。

對于已經有住房來源的上班族來說,先賣完住房再買房是更現實的選擇。盡管面臨房價上漲的風險,如果你不先賣掉房子,你就不能買新房子。此外,手頭現金可以更快地完成購房,減少房價波動的影響。在房地產業并不大平穩的今日,**負債,降低系統性風險是關鍵的。

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