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新房交易簽訂購房合同?新房簽訂購房合同需要注意什么后果?

2019年12月26日 16:56:01 來源:
[導讀]新房交易簽訂購房合同?新房簽訂購房合同需要注意什么后果?相信這是很多人都急切需要解答的兩個問題,今天我們就來給大家詳細講講,新房購房合同如何簽訂以及簽訂過程中應該注意哪些問題。

新房交易簽訂購房合同?新房簽訂購房合同需要注意什么后果?相信這是很多人都急切需要解答的兩個問題,今天我們就來給大家詳細講講,新房購房合同如何簽訂以及簽訂過程中應該注意哪些問題。

新房交易簽訂購房合同?新房簽訂購房合同需要注意什么后果?

新房交易簽訂購房合同?新房簽訂購房合同需要注意什么后果?

在簽訂購房合同時,因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱,有時購房者并非出于本意或者不知道如何把握合同,以至最后在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂商品房買賣合同前,應對合同條款及專業術語仔細閱讀、理解,必要時可向房地產專業律師以及房地產開發主管部門進行咨詢。工作室就合同主要條款說明如下:

1、關于房屋面積方面的條款按套內建筑面積計算房款,套內建筑面積與合同約定不符時,一般按照最高法院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

2、關于價格、收費、付款額等條款

價格條款應比較明確,應有細項約束開發商不得隨意加價,不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中,應明確、詳細規定付款方式,如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。

可注明在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款,如果不能通過的話,購房者可以取消合同,全數取回定金。

建議購房者無論有無貸款的必要,最好爭取加入此條款,留給自己一個冷靜期。

3、 關于售后物業管理的條款

這是購房者在簽合同時容易忽略的內容。在實際簽約時,很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業管理協議。對此,買受人應該據理力爭,簽署相關協議,防止交房時物業管理公司變更物業費。

4、 關于履行合同的期限和方法的條款

應寫明房屋交付的日期,房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款,是一次付清,還是分期付清。

4、 關于產權登記的條款

由雙方依規定的日期會同辦理,或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時,賣方應出具申請房屋產權轉移給買受人的書面報告以及繳納的稅單。

按照《商品房銷售管理辦法》的規定,約定辦理產權證的期限應為20個工作日。北京剛剛規定把產權證辦理的時間縮短為10個工作日。但是,實際簽約時,出賣人往往將此期限延長,通常有90日、180日等。購房者應力爭在合同中,將辦理產權證的期限約定在國家規定的時間內。如果此期**間過長,如365天以上,表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保,短期內不能解除抵押,就會對購房者采用公積金貸款和盡快取得產權證有很大影響。

5、 關于稅費負擔的條款

房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用,應按法律規定,各自承擔,并明確載入合同。

7、關于房屋質量的條款

購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如:臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級,建材配備清單、等級,屋內設備清單,水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵,房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保修期等。

有些購房者認為,商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收,驗收合格后才允許交付使用,因此商品房不應當出現質量問題,而且還有住宅質量保證書和住宅使用說明書,這兩書已對商品房質量的細節做了規定,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此!

商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收,因而不能保證每一套商品房的質量都合格,而且竣工驗收的質量標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距。至于住宅質量保證書和住宅使用說明書中關于房屋質量的規定,都是由開發商擬訂,側重保護開發商的利益,因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。

墻體、地面、頂棚平直度,頂棚、廚房、衛生間防水情況,表面裂縫等需要進行必要約定。

8、 關于違約責任的條款

論壇包括出賣人逾期交付房屋應負的責任,或不能或不履行交付房屋應負的責任;買受人逾期付款應負的責任,以及毀約不買應負的責任等。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房,不承擔責任”這樣的表述。根據我國《民法通則》第153條規定,不可抗力,是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況,如地震、火災、戰爭等。但開發商不能把自己的過錯,如:對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力,同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、政府行為等因素歸之為不可抗力,從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時,應特別注意不可抗力在合同中是如何界定的。

現在開發商在購房合同中,關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低,與支付房款的銀行貸款利息相當,違約金的懲罰性體現不夠,買房者應爭取提高該比例,可以考慮在‰ ~1‰之間。

9、關于不可抗力

簽訂合同時,注意不可抗力在合同中是如何界定的。不可抗力指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災害,不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋,否則,該解釋不具有約束力,并應約定一個告知期限。

出賣人有時提出以下免責條款,買受人最好不要同意:非出賣人原因,有關部門延遲發出有關批準文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。

進行網上簽約的時候,購房者要注意房產狀態為可售時才可簽約;在完成網上簽約后,購房者一般可在次日查詢此房產是否備案。

各地的網上簽約程序會有不同。以南京為例,商品房預售合同網上簽約的程序:

(1)房地產開發企業與買受人就可預售的房屋協商擬訂商品房預售合同的相關條款;

(2)經雙方當事人確認后,通過管理系統在線填寫商品房預售合同的內容,買受人自行設置查詢密碼,網上提交后,系統自動生成合同編號;

(3)房地產開發企業從網上正式打印商品房預售合同,同時在管理系統聯機備案,并下載打印商品房預售合同簽約證明和預售登記申請書;

(4)樓盤表標識公示,即商品房樓盤表內及時標明該單元(套)商品房已預售。

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